為何最近容積率吵的沸沸揚揚？一文看懂建蔽率、容積率的差別！

 

為何最近容積率吵的沸沸揚揚？一文看懂建蔽率、容積率的差別！

最近有關「容積率」的討論熱度不斷升高，不少人對於這個專有名詞感到困惑，尤其是在購屋或建設時，容積率與建蔽率對房地產的價值影響重大。然而，許多人不清楚這兩者的具體定義及其查詢方式。本篇文章將透過內湖黃阿偉，帶你深入了解容積率與建蔽率的差異，並教你如何透過官方平台進行查詢，讓你在房地產相關決策中更具掌握力。

 

何謂容積率

容積率是指建築物的總樓地板面積與該土地面積的比率，通常以百分比或倍數來表示。簡單來說，容積率決定了建築物能夠蓋多高或有多少樓層，這項指標由政府規範，用來控制都市發展的密度與環境品質。例如，當容積率較高時，土地上的建築物可以更高或更大，而較低的容積率則限制了建築規模，確保開放空間的充足。

 

何謂容積率獎勵

容積率獎勵是指在都市更新事業計畫中，符合特定條件的建築物可以獲得額外的容積率，這額外的建築面積超過基準容積的部分，稱為「獎勵容積」。此獎勵通常是為了鼓勵建築物的更新、改善或提供社會福利設施等公益用途。具體來說，當建築符合像是結構安全不足、提供公益設施等條件時，可以依照相關規定得到一定比例的容積率獎勵，從而提高建築的總樓層面積。

 

容積率計算方式

 

 

容積率的公式如下：

容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積

• 總樓層面積 是指建築物所有樓層的總面積（每層樓的面積相加）。
• 基地面積 則是指建築所在土地的總面積。

該公式可以用來計算一塊土地上建築物的總樓地板面積占用土地面積的比率，通常用百分比或倍數來表示。容積率高代表建築物可以蓋的樓層更多或面積更大，容積率低則限制建築物的總規模。

在日常應用中，容積率的計算也可以用來推算建築物的總樓層面積，具體公式如下：

總樓層面積=容積率×基地面積

假設容積率為100%，而土地面積為100坪，那麼我們可以使用公式來計算總樓層面積：

 

100 X 100%＝100坪的房子

 

何謂建蔽率

 

建蔽率是指建築物在基地上所占的地面面積與土地總面積的比率，通常以百分比表示。簡單來說，建蔽率限制了建築物在地面上所能占用的範圍大小，確保有足夠的空間留給綠地、庭院或其他公共用途。計算公式如下：

建蔽率 = 建築物的地面面積 ÷ 基地面積 × 100%

例如，如果土地面積是100坪，建築物的地面面積是50坪，則建蔽率為50%。

 

一表秒懂容積率與建蔽率的差別

項目	容積率	建蔽率
定義	總樓層面積與基地面積的比率	建築物地面面積與基地面積的比率
計算方式	容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積	建蔽率 = 建築物地面面積 ÷ 基地面積
表示形式	百分比或倍數	百分比
控制範圍	控制建築物的總樓層面積	控制建築物在基地上的地面占用面積
應用目的	規劃建築物高度及樓層總面積	確保基地上有足夠的空間，避免過度密集建築
舉例	200% 容積率代表總樓層面積是基地面積的2倍	50% 建蔽率代表建築物占用一半的基地面積

容積率獎勵建商，為何會反映在房價上？

 

 

容積率獎勵會反映在房價上，主要原因在於它直接影響了建築物的開發規模和經濟效益。以下是詳細解釋：

1. 建築總量增加

當政府通過都市更新或其他政策提供容積率獎勵時，建商可以在相同面積的土地上興建更多樓層或更大面積的建築物。這相當於增加了可供銷售或出租的單位數量，從而提高了開發效益。

2. 開發成本分攤

由於容積率獎勵使得可建築的樓地板面積增加，建商可以分攤固定成本（如土地成本、建設許可費用等）到更多的單位上。然而，即便總成本分攤到每個單位降低，獲得的總面積更多，建商仍能藉此提高房價來獲得更大的利潤空間。

3. 房屋供應與需求的平衡

雖然容積率獎勵增加了建築量，卻不會立即增加市場上的房屋供應。特別是在房地產需求較高的區域，這種獎勵建築會進一步提高房價，因為消費者可能願意支付更高的價格來購買位於優質地段的新建房屋。

4. 建築品質與設施提升

容積率獎勵有時是針對建商提供特定的公共設施或提升建築品質（如提供社會福利設施或改善社區環境），這也會使建商有理由提高房價，因為房屋的附加價值提升了。

5. 市場需求拉動價格上升

當消費者看到更高品質的建築或更便利的公共設施，需求增加也會推動房價上漲。建商利用容積率獎勵後提供的附加價值，會在房價中反映出來。

 

內湖黃阿偉告訴你買房可以參考容積率

 

 

一般消費者在買房時，容積率雖然不是最直觀的因素，但確實值得考慮，因為它會對居住環境和房屋價值產生潛在影響。以下是為什麼消費者應該關注容積率的幾個理由：

1. 居住品質

容積率高的地區通常代表建築密度較高，建築物可能更高，或在同一土地面積上有更多的樓層和單位。這會導致人口密度增加，可能伴隨交通擁堵、停車位不足、綠地和開放空間較少等問題，從而影響居住品質。

2. 社區環境

容積率較低的地區通常有更多的綠地、空曠區域和開放空間，建築間距較大，居住環境會相對安靜且空間感強。因此，如果消費者偏好寧靜、舒適的生活環境，容積率較低的房屋或地區可能更符合需求。

3. 未來發展預期

容積率也可以反映未來的開發潛力。高容積率的區域可能會有更多的新建建築，甚至有可能被過度開發，進而影響房地產的增值潛力。因此，了解容積率可以幫助消費者評估房屋所在區域的未來發展趨勢，並做出更明智的購房決策。

4. 房屋價值影響

容積率的高低會影響房屋的價值。高容積率的區域可能因建築密度高，居住空間相對狹小，導致房屋增值空間有限。相對地，容積率較低的地區，因居住環境較為寬敞，房價增值潛力可能更高。

5. 購房偏好

部分消費者喜歡在低容積率的區域購房，以追求更好的生活品質；而一些人可能會因高容積率帶來的便利設施，如更多的商業空間或公共設施，而選擇高容積率的地區。因此，容積率也是選擇房屋的個人偏好因素之一。

內湖黃阿偉建議，購房時參考容積率是一個重要的考量因素。容積率可以幫助你了解建築物所在區域的開發密度，從而預測未來的居住品質和周邊環境。例如，容積率高的區域可能有更多的建築物和較高的人口密度，而容積率低的區域則通常有更寬敞的公共空間和較少的建築密集度，內湖黃阿偉在這裡要特別強調以上內容，了解這些資訊能讓你在購房時做出更好的選擇。