重購退稅是什麼？土地及自用住宅的重購退稅會相同嗎？兩者的條件、試算及申請又會一樣嗎？如果你還不瞭解，推薦就透過這一篇文章來一次搞懂。對於有換屋需求的購屋族來說，由於換屋過程所衍生的稅金項目跟規定不少，因此屋主在進行賣屋跟買屋時，如果能更妥善規劃的話，就能幫助自己的荷包省下許多稅金的喔！
重購退稅是什麼？
簡單來說 ，所謂的「重購退稅」是由政府推出的方案，主要是提供換屋族的節稅優惠，只要是賣舊屋與買新屋之間期間於2年內，包含「先買後賣」或「先賣後買」，只要符合相關條件，即可申請退換過程中產生之稅金。
土地＆自用住宅的重購退稅條件、試算及申請
在重購退稅的新制方面，個人出售並重購自住房屋、土地者，得申請按重購價額占出售價額之比例，退還其依所得稅法第14條之5規定繳納之稅額(所得稅法第14條之8)。
自用住宅(房地合一稅)＆土地(土地增值稅)的重購退稅條件：
| 項目 | 房地合一 | 土地增值稅 |
| 適用說明 | ◆ 屬國稅，為所得稅的一種 ◆ 移轉登記３０日內要申報房地合一，先繳納，兩年內要換新屋。 ◆ 在 2 年內買賣房屋：無論是先買後賣或先賣後買，只要 2 次移轉房屋所有權的行為間隔不超過 2 年，就符合重購退稅的規定。 ◆ 需為自住宅：無論是買入或賣出的房屋，都須要符合自住宅規定。 ◆ 除本人外，配偶名義新購也認列。 |
◆ 屬地方稅。 ◆ 買、賣必須為同一人。 ◆ 一買一賣需在兩年內，只能小換大，（以土地現值論大小） ◆ 重購退稅的土地從買入後五年內，都必須作自用住宅，且有戶籍登記，不能改變用途、出租他人或遷出戶籍，也不可以移轉他人（包含配偶間贈與也不行） ◆ 買賣前1整年無出租或作營業之情形。 ◆ 土地上有房屋，該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬。 |
| 退稅請求權 時效 |
退稅請求權時效為五年 | 退稅請求權時效為十年 |
自用住宅＆土地的重購退稅試算：
房屋類依購入和出售房屋價格的價差不同可分為兩類，包含大換小與小換大兩種，關於土地＆自用住宅的重購退稅試算分述說明如下：
| 項目 | 自用住宅 | 土地 | |
| 公式 | 大換小 | 小換大 | 退稅金額＝新購土地價格＋已繳土地增值稅－舊房子土地價 |
| 賣房時所繳的房地合一稅 x（買進新房的價格 / 賣出房屋的價格）=得扣減的金額 | 房地合一稅將全額退還。 | ||
| 範例試算 |
◆ 以 5,000 萬元賣出原自用住宅後以 2,000 萬元買入另一間自用宅，假設原應繳納的房地合一稅為 100 萬元 ◆ 實際最後只需繳納房地合一稅 為60 萬元。 |
◆ 以 5,000 萬元賣出原自用住宅後以 8,000 萬元買入另一間自用宅，假設原本應繳納的房地合一稅為 100 萬元。 ◆ 重購退稅可退金額為 100 萬元，因為買價高於賣價，因此當初繳納100 萬元稅金可以申請全額退還。 |
◆ 舊房子土地地價現值為300萬元，出售時繳納80萬土地增值稅，新購房屋土地價格為320萬元，則實際退稅金額為80萬。 ◆ 如果新購房屋土地價格為280萬元，則實際退稅金額為60萬。 |
＊可利用政府相關網站先行試算：財政部稅務入口網(https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/5102)
重購退稅怎麼申請？
所需文件：
◆ 土地增值稅自用住宅用地重購退稅之申請書
◆ 出售與重購土地時向地政機關辦理登記時之契約影本
◆ 重購土地之土地及建物所有權狀之影本
◆ 原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本
申請方式：
◆ 寄申請：彙整以上文件資料寄至戶籍所在地之稅捐機關。
◆ 櫃申請：攜帶相關文件至地方稅捐機關臨櫃辦理。
◆ 網路申請：至各地方政府的網站進行線上申辦。
總結來說，換屋是人生大事，不論是首購族還是想升級日後居住品質的換屋一族，建議要掌握節稅關鍵，做好充足的功課，才能保護好自己的權益，不僅提升自己的居住舒適品質的同時，也能讓荷包省下更多。
資料來源：https://www.hbhousing.com.tw/News/Detail.aspx?Num=5229
