近十年來，台灣房市經歷了從冷凍期到爆量熱潮的劇烈變化。從2016年成交量創新低，到疫情期間熱錢湧入、房價飆漲，再到2025年面臨政策與人口結構的轉折壓力，本篇將帶你完整回顧台灣房市的漲跌軌跡，解析誰在這波行情中賠了錢、誰又能真正危機入市，把握轉折獲利。
從熱到冷，台灣房市10年歷史軌跡一次看懂
從2016年低迷到2025年泡沫壓力浮現，台灣房市這10年間可說是走了一條極度戲劇化的路線。成交量起起伏伏、政策一再轉向，投資人與自住客一不小心就容易買在高點、賣在低點。若你錯過了這些關鍵時刻，現在就一次帶你回顧這段歷史，看懂背後的漲跌邏輯，才不會再一次陷入輪迴。
2016成交量跌破24萬戶，房市進入冷凍期
2016年被稱為「史上最冷」的一年，根據統計，全年房屋成交量僅約24萬戶，創下近年最低點。那時候房地合一稅剛上路，加上高房價壓力，讓市場全面觀望，買氣急凍。房價也出現明顯鬆動，台北、新北、中壢等區域開始出現價格回跌情形，是房市真正「跌得下來」的少數時期。
2019～2021熱錢湧入，疫情＋QE讓房市大噴發
疫情爆發看似對經濟不利，卻意外讓房市迎來大噴發。全球央行狂印鈔，美國實施史上最寬鬆的貨幣政策（QE），資金四處尋找出口。台灣因疫情控制得宜、政經穩定，被大量熱錢青睞，房市瞬間轉熱，房價一路飆升。不只是六都，連台南、高雄、中南部的蛋白區也大漲，有人戲稱是「全民炒房時代」。
2022開始反轉，預售限售＋限貸引爆信心危機
漲多必跌。到了2022年，房市轉折訊號開始浮現，央行四度升息、政府陸續推出預售屋禁轉售、平均地權條例等限縮政策，市場投資信心大受打擊，過去靠預售轉手賺快錢的玩法被封殺，大量投資客急於脫手，但接棒者明顯減少，房市成交量迅速滑落。
2023～2024新青安政策刺激短暫買氣
眼見房市急凍，政府於2023年推動「新青安房貸」，利率僅1.3%，還提供貸款額度與還款寬限期，確實吸引不少首購族進場。不過也有專家指出，這類政策雖能短期支撐買氣，卻也讓房價下不來，讓年輕人一進場就背30年債務，實際效果與副作用仍存爭議。
2025關鍵年：升息＋人口負成長，壓力浮現
到了2025年，國內外環境同步轉變，美國停止QE、台灣進入升息循環，加上出生率低、人口負成長壓力加劇，房市結構性問題浮上檯面，市場開始出現賣壓，尤其空屋率高的蛋白區、重劃區、非自住型產品首當其衝，這一年很可能成為決定未來5～10年房市走向的關鍵拐點。
不是每個人都賺錢：這些人最容易在房市中賠售
台灣人普遍相信「買房不會賠」，但事實真的是這樣嗎？過去幾年的房市榮景下，許多人在高點盲目進場，認為房價不會跌，結果一跌就是幾百萬。有些人是投資錯判、有些是資金控管失衡，更多人則是對區域發展預期過度樂觀。以下這五種族群，就是最常在房市中「買貴、賣低」，最後只能賠售出場的典型代表。
短期投資客：預售屋轉手卡死、資金斷鏈
過去靠預售屋轉手賺價差的投資客，在2022後幾乎全軍覆沒。政策限制轉售、加上交屋時必須一次付清尾款，讓許多原本預期「賣掉就好」的投資人措手不及，不少人找不到接手者，只好自備頭期＋貸款硬著頭皮撐，最後資金周轉不靈，只能賠售脫手，甚至轉為法拍。
高點進場自住客：誤信房價不跌，買貴又套牢
有些首購族在2021～2022年市場高點時進場，當時不只建商喊漲，連房仲都說「現在不買以後更貴」。結果進場後才發現房價回跌，手上的房子轉手還要倒貼價差與稅費。雖然自住不用賣，但心裡壓力極大，甚至影響換屋與人生規劃。
中南部過度供給地區建案持有人
許多中南部蛋白區、重劃區，在房市熱潮期間大量推出新建案，看似「CP值高」，但實際人口流入少、交通與生活機能跟不上，入住率低。建案一交屋就進入價格修正期，屋主若短期內轉手幾乎賠錢收場。加上周邊仍有大量新案推出，轉售壓力只會更大。
為投資而買的空屋持有者，租不掉又賣不掉
有些人「不為自住、也沒打算馬上出租」，單純是看好地段、期待升值就買房。結果沒人租、也賣不掉，還要每月繳房貸與稅費。這類空屋雖然外表風光，實際卻是每個月燒錢，尤其在升息或景氣轉弱時，成為資產負擔。
貸款水位過高，遇升息只能斷頭求售者
為了「擠上車」，有些人一開始就貸到極限，有人甚至透過多重貸款、自備款借來撐頭期。當央行升息、房貸利率從1%升到2%、2.5%，每月多出好幾千甚至上萬的壓力。收入沒跟著增加時，只能選擇賣屋止損。遇上房價下修，就只能認賠出場。
政策才是房價的方向盤，青安貸款反成雙面刃
在台灣，政策一直是左右房價的關鍵因素。尤其「新青安貸款」一推出，雖然短期內成功拉抬了買氣，卻也在無形中讓原本該修正的市場再度「撐住」，甚至推得更高。這項利率僅1.3%、貸款額度放寬的政策，對首購族是一種幫助，但若缺乏房價修正與建案供給控管，就可能變成另一種泡沫的延伸。讓我們從幾個關鍵面向，看懂這場看似溫和、實則隱性的風險。
新青安1.3%利率吸引大量首購族進場
政府大打首購優惠牌，利率只要1.3%、寬限期最長五年，對剛需族群來說確實非常有吸引力。不少原本觀望的年輕人因此決定「趁機上車」，房仲業者也乘勢操作「錯過就沒了」的行銷話術，使得2023～2024年間，表面交易量略有回升。
建商順勢推高價格，造成價格虛高
買氣一來，建商當然不手軟。不少新案直接「預留青安利率」空間，把房價再墊高5%～10%，反正政府幫忙壓利息，民眾感覺壓力不大。結果原本合理的價格區間被抬高，建案售價虛胖、實價登錄一路創高，讓真正剛性需求反而買得更吃力。
房市沒有修正空間，年輕人背上30年負擔
因為政策支撐，讓原本應該出現的價格修正被延後。買在這個時機點的首購族，雖然成功「上車」，卻幾乎是用最高價買到人生第一間房。未來一旦房市進入整理期，這些年輕人將背負30年房貸，生活空間被壓縮，換屋或投資彈性更是嚴重受限。
房市表面熱絡，實際空屋率飆高
雖然有一波買氣進場，但大量新建案持續推出，人口結構卻逐年萎縮。內政部統計顯示，全台空屋數已破165萬戶。尤其蛋白區與重劃區「亮燈率」極低，根本沒人住，只剩買氣數字在撐場面。房市看似熱絡，實則虛胖。
政府難以同時壓抑炒作又鼓勵買房
這是政策最矛盾的地方。一方面政府喊打炒房、推囤房稅與限貸措施，另一方面又用青安貸款刺激首購族進場。結果就是價格沒跌、需求被提前消耗，一旦政策退場或市場再下修，承擔後果的往往是年輕買家與剛性族群。
進場時機決定一切，危機入市才是真正獲利關鍵
買房不是有錢就能賺，也不是看人家買就跟著衝。過去10年台灣房市的歷史告訴我們，真正賺到錢的人，不是買最多、買最快的，而是買得對、買得巧的。想在房市中勝出，關鍵從來不是「買進這件事」，而是你何時、在哪裡、用什麼條件進場。特別是在市場動盪、成交量低迷、政策轉向的時期，更容易找到價格合理、談判空間大的標的。以下四個觀念，給認真觀望中的你。
買在房市低谷的人，才是真正的贏家
真正的贏家，往往是在別人恐慌、新聞唱衰、房仲都苦哈哈的時候出手。像2016年房市低迷時進場的人，多數都享有至少三成以上的增值。那時候沒什麼人敢買，但回頭看，反而是最穩當的進場點。
不是每一次「撿便宜」都是低點，需看政策與人口結構
要小心：價格看起來便宜，不代表它真的有潛力。如果是買在人口外移嚴重、空屋爆棚的區域，即使總價低，也可能長期賣不掉或租不出。所謂的「低點」必須結合政策風向、區域人口結構與產業支撐力，才是真正具價值的佈局點。
成交量縮時進場，能談到好價格
成交量往往比價格更早反映市場轉折。當市場冷清、仲介開始主動降價、買家觀望時，就是議價空間最大的時候。這時候出手，往往比熱絡時期硬搶還能買到更實在的物件，而且賣方願意讓利，談判籌碼更高。
觀察指標：空屋率、貸款負擔率、建案供需比
想判斷房市是否健康，別只看價格走勢。空屋率高＝需求不足，貸款負擔率過重＝風險升高，建案供給量爆炸＝未來轉手壓力大。建議觀察區域內亮燈率、平均貸款佔所得比例，以及建案數與人口比，這些都比媒體新聞還誠實。
台灣房市還會跌嗎？購屋族常見3大問題解析
Q1：現在（2025年）還適合買房嗎？還會再跌嗎？
A：是否適合進場，重點不在「房價會不會再跌」，而是你買的區域、產品是否合理。若你選在高空屋率、供過於求的區域，即使價格再跌也難轉手；但若是自住需求明確、價格合理、生活機能成熟的區域，反而是逢低進場的好時機。
Q2：新青安貸款會不會助長房價繼續上漲？
A：新青安確實在短期內推升了市場買氣，也讓部分建商藉機調高售價。不過隨著升息壓力與人口紅利結束，政策紅利難以持續，未來房價走勢仍會回歸供需與結構問題，建議理性看待政策誘因。
Q3：怎麼判斷自己買的房會不會變成「賠售一族」？
A：可以從三個方向檢視：一是買進價格是否高於附近實價登錄太多，二是該區是否有長期供過於求現象（如重劃區、蛋白區），三是你是否以高貸款壓力硬撐進場。如果三項都中，那風險相對較高，建議保守處理。
